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Anmerkung zu:AG Hamburg, Urteil vom 29.10.2021 - 49 C 119/21
Autor:Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:06.01.2022
Quelle:juris Logo
Norm:§ 558a BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 1/2022 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 1/2022 Anm. 1 Zitiervorschlag

Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf falsches Rasterfeld



Orientierungssätze

1. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache - hier eine Sammelheizung - bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (Anschluss BGH, Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 315/09 - NZM 2010, 735).
2. Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist jedoch als solches nicht prüffähig und damit auch nicht geeignet, eine entsprechende Auseinandersetzung über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu vermeiden, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können.
3. Zwar mag es vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers, ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen (vgl. BGH NZM 2008, 164). Diese Ausnahme kann jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden.



A.
Problemstellung
Das Mieterhöhungsverfahren ist zweistufig ausgestaltet. Zunächst muss der Vermieter seinen Anspruch gemäß § 558a BGB formell ordnungsgemäß geltend machen. Dazu gehört eine Begründung. Diese kann durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel erfolgen. Probleme tauchen dabei u.a. auf, wenn der Mietspiegel für die konkrete Wohnung keine exakten Werte aufweist. Mit einem solchen Fall musste sich das AG Hamburg in der vorliegenden Entscheidung befassen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Es ging um eine Wohnung in Hamburg, die der Mieter mit einer Sammelheizung ausgestattet hatte. Mit Schreiben vom 30.10.2020 begehrte die Vermieterin eine Erhöhung der Nettokaltmiete auf 412,02 Euro, wobei sie eine Ausstattung mit Bad und Sammelheizung zugrunde legte.
Nach Ansicht des Amtsgerichts war das Mietererhöhungsverlangen formell unwirksam, was aber nach der neueren Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 29.04.2021 - VIII ZR 355/18 - NJW 2020, 1947) auch nur zur Abweisung der Klage als unbegründet führt.
Ausgangspunkt der Argumentation des Amtsgerichts ist, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache – hier eine Sammelheizung – bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibt (vgl. BGH, Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 315/09 - NZM 2010, 735). Davon geht das Gericht hier aufgrund der eingereichten Unterlagen aus.
Der Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg aus dem Jahre 2019 enthält für Wohnungen bei einer Größe von 41,1 Quadratmetern, die mit Bad oder Sammelheizung ausgestattet sind und vor dem 31.12.1918 fertiggestellt worden (Feld B2) sind, keine Angaben. Der Vermieter hat die Wohnung in das Feld C2 eingeordnet, welches für Wohnungen mit Bad und Sammelheizungen gilt. Ein Leerfeld belege, dass ein ortsüblicher Mietzins gerade nicht mehr feststellbar gewesen ist.
Sinn der Begründungsvorgabe in § 558a BGB sei es, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben. Die Begründung diene insoweit stets dem Ziel, den Anspruch des Vermieters, soweit er materiell begründet ist, möglichst ohne gerichtliche Auseinandersetzung durchzusetzen. Deshalb muss der Vermieter überprüfbare Tatsachen mitteilen und nicht etwa auf reine Erfahrungssätze Bezug nehmen. Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist jedoch als solches nicht prüffähig und damit auch nicht geeignet, eine entsprechende Auseinandersetzung über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu vermeiden, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können.
Zwar könne es im Einzelfall vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne weiteres erkennbaren Rechtsfehlers ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen; diese Ausnahme könne jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden. Angaben, die allein der Phantasie des Erklärenden entsprängen, seien als solche nicht prüffähig. Daher liegt etwa bei bewusster Falschangabe von Vergleichswohnungen, sei es, dass es die Wohnungen gar nicht gibt oder es in diesen nicht die behauptete Ausstattung oder den behaupteten Mietzins gibt, kein hinreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB vor.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung wird vom Verfasser durchaus für richtig gehalten, es ist aber fraglich, ob sie der aktuellen Rechtsprechung des BGH entspricht. Der Vermieter muss Tatsachen mitteilen, um seinem Begründungserfordernis nachzukommen. Auch wenn keine besonders strengen Anforderungen an die Einhaltung dies Erfordernisses zu stellen sein dürften, sind falsche Angaben eben keine Tatsache, die zur Begründung herangezogen werden kann. Das sieht der BGH aber bekanntlich erheblich großzügiger. So lässt er bekanntlich die Begründung einer Mieterhöhung für Ein- und Zweifamilienhäuser mit Mietspiegeln zu, die nur für Geschosswohnungen Daten enthalten. Hier gibt es keine Daten.
Das Amtsgericht zitiert auch die Entscheidung des BGH vom 29.04.2021 (VIII ZR 355/18). Dort ging es gerade um eine Substandardwohnung, die vom örtlich anwendbaren Berliner Mietspiegel nicht – mehr – erfasst wurde. Auch dort hatte der Mieter die Wohnung mit den entsprechenden Ausstattungsmerkmalen ausgestattet. Trotzdem war das Erhöhungsverlangen nach Ansicht des BGH wirksam. Die fehlende Erfassung derart minderausgestatteter Wohnungen durch den Mietspiegel sei darauf zurückzuführen, dass solche Wohnungen auf dem – Berliner – Wohnungsmarkt nicht mehr in ausreichender Zahl vorhanden sind.
„In einer solchen Fallgestaltung kann ein – an sich für eine Wohnung nicht anwendbarer – Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, wenn er für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest eine Orientierungshilfe bietet.“
In einem solchen Fall könne der Mieter die Berechtigung der begehrten Erhöhung zumindest ansatzweise überprüfen. Der Berliner Mietspiegel bot dabei für andere Minderausstattungen wegen benannter Abschläge eine gewisse Orientierung.
Die Fälle sind also äußerst ähnlich, wobei hier nicht bekannt ist, ob auch der Hamburger Mietspiegel bestimmte Abschlagswerte vorschlägt. Entscheidend dürfte sein, ob der Vermieter wirklich bewusst täuschen wollte oder mangels besserer Erkenntnisse das falsche Feld zur Begründung herangezogen hatte.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Als Vermieter(-vertreter) sollte darauf geachtet werden, in der Begründung auf das Problem einzugehen und zu argumentieren, wie man zu dem Wert gekommen ist. Außerdem kann natürlich im laufenden Verfahren, wenn sich herausstellt, dass das Gericht der „diskussionswürdigen“ Entscheidung des BGH nicht folgen wird, ein neues Erhöhungsverlangen erfolgen.



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